ดูแบบบ้าน
โปรโมชั่น
ติดต่อซีคอน
🏡จากกรณีที่มีคดีดังเมื่อปลายปี 2566 ที่เพื่อนบ้านบุกยึดบ้านร้างที่เจ้าของซื้อทิ้งไว้ โดยอ้างว่าใช้สิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ แม้ศาลจะยังไม่ตัดสินคดีนี้ แต่ก็พบว่าเพื่อนบ้านกลับมายึดบ้านรอบที่ 2
โดยบริเวณหน้าบ้านดังกล่าว ยังมีประกาศติดไว้ ระบุข้อความด้วยว่า “บ้านหลังนี้ ข้าพเจ้าได้กรรมสิทธิ์ โดยการครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมาย บุคคลใดเข้ามากระทำการใด ๆ ในบ้าน และที่ดิน และบ้านหลังนี้ ถือว่ามีความผิดฐานบุกรุก จึงประกาศให้ทราบโดยทั่วกัน”
วันนี้ซีคอนพาไปรู้จักกฎหมาย “ครอบครองปรปักษ์” คืออะไร ? ต้องครอบครองปรปักษ์กี่ปี ก่อนเจ้าของที่ดินสูญเสียกรรมสิทธิ์โดยไม่รู้ตัว! พร้อมแล้วตามไปอ่านกันได้เลยครับ
#การครอบครองปรปักษ์คืออะไร?
การครอบครองปรปักษ์ เดิมถูกตราขึ้นเพื่อให้ผู้ที่มีที่ดินจำนวนมาก หรือมีที่ดินแต่ไม่ได้ดูแล และปล่อยให้รกร้าง เป็นน่าเสียดาย หากมีผู้ต้องการที่ดินเข้ามาทำประโยชน์เป็นเวลานานกว่า 10 ปี โดยที่เจ้าของที่ดินก็ไม่ได้ทักท้วง หรือขับไล่ ก็จะทำให้ผู้นั้นได้กรรมสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ เนื่องจากกฎหมายต้องการให้ประชาชนใช้ที่ดินเพื่อทำประโยชน์นั่นเอง
การครอบครองปรปักษ์ คือ ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ และมักจะก่อให้เกิดข้อพิพาทอยู่เสมอ โดยการครอบครองปรปักษ์ถูกบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ มาตรา 1382 ระบุว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์* ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”
ดังนั้นเจ้าของบ้าน หรือเจ้าของที่ดิน ต้องพึงระวัง และหมั่นตรวจดูแลทรัพย์สินของตัวเองอยู่เสมอ หากปล่อยไว้เปล่า ๆ ถึงแม้จะมีโฉนดที่ดินอยู่แล้ว ก็อาจจะมีคนจับจองเป็นของตัวเองได้เช่นกัน
#6ข้อควรรู้ก่อนที่ดินตกไปเป็นของคนอื่น
- การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์เท่านั้น เช่น โฉนด โฉนดตราจอง หรือเอกสารกรรมสิทธิ์ประเภทอื่น ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครองจะไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ แม้จะครอบครองนานแค่ไหนก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์
- หากเป็นผู้เช่า ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการทำสัญญาเช่าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน
- การครอบครองนั้นต้องทำโดยเปิดเผย และสงบ หรือเป็นการครอบครองที่ไม่ได้มีการข่มขู่ ใช้กำลัง หลอกลวง และไม่มีใครหวงห้ามกีดกันในการแสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องขับไล่
- ผู้ครอบครองปรปักษ์ครบ 10 ปี ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินตามมาตรา 1382 แล้ว แม้ศาลจะยังไม่ได้มีคำสั่งว่าผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ หากมีบุคคลใดโต้แย้งสิทธิของผู้ครอบครองเกี่ยวกับที่ดินดังกล่าว ผู้ครอบครองมีอำนาจฟ้องได้ (อย่างไรก็ตามเพื่อความสมบูรณ์ในผลของกฎหมายควรดำเนินการร้องศาลเพื่อจดทะเบียนสิทธิ์)
- หากเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์อย่างเป็นลายลักษณ์อักษร จะไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์
- ผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างทำสัญญาซื้อขาย ไม่นับเป็นการครอบครองปรปักษ์
#5ข้อป้องกันก่อนเสียทรัพย์สินไป
- ไปตรวจตราที่ดินอยู่เสมอ ว่ามีใครเข้ามายุ่ง หรือใช้ประโยชน์กับที่ดินของเราหรือไม่
- ติดป้าย หรือล้อมรั้วกั้นเขตแดนให้ชัดเจน เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของในที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์นั้น
- ทำธุรกรรมกับกรมที่ดินเป็นครั้งคราว เพื่อตอกย้ำความเป็นเจ้าของที่ดินกับภาครัฐ
- ให้รีบคัดค้านหากพบผู้อื่นเข้ามาครอบครอง เพื่อยืนยันความไม่สมยอมในการให้ผู้อื่นครอบครองพื้นที่
- ใจเย็น และอดทน แม้จะต้องใช้เวลา แต่ตราบใดที่ยังไม่มีคำพิพากษา เจ้าของที่ดินก็ยังจัดการได้เสมอ
ที่มา: สำนักกฎหมาย สำนักเลขาธิการวุฒิสภา, baanlaesuan, sanook และ pptvhd36
